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1、提問：京爺，請教您，首付金額差不多的兩套房，都是滿五唯一，室內(nèi)面積感覺差不多大，五環(huán)外的天暢園頂層東南向162平，略微改造即可，四環(huán)外的望京麗港美度無電梯頂層南北通透138平，需重新裝修，選哪個比較保值？另外，最近感覺各板塊都新上了不少大戶型，和房產(chǎn)稅預(yù)期有關(guān)嗎，建議繼續(xù)觀望嗎？

回答：你好，這兩個都差點兒意思的小區(qū)，天暢園小區(qū)本來升值性就有些一般，頂層更是需要慎重。望京麗港美度，小區(qū)熱度較低，活動空間很有限，很多人都不知道這個小區(qū)，頂層也是比較尷尬。總體而言，望京板塊稍微好一些吧。目前大戶型確實在增加，主要是：1、大家對市場的預(yù)期差了一些。2、交易鏈條打斷，放貸慢，改善成交肯定差。3、經(jīng)營貸被嚴查，杠桿額能力差。所以總體來看，除了學區(qū)房，改善盤下降得多一些（當然也得具體樓盤具體分析）。

2、提問：京爺，你好，天通苑社區(qū)很多，該怎么選擇呢？東苑幾個區(qū)怎么樣？

回答：天通苑社區(qū)非常大，最好的是中苑，價格也高，然后口碑還不錯的是北二，環(huán)境好一些。另外西一區(qū)也還不錯，是天通苑最早的樣板小區(qū)。天通苑東這些年受一些關(guān)注，主要是新地鐵的原因。東這三個區(qū)其實都差不多，東三36-63號樓相對好一些，樓體造型設(shè)計好點兒，其他沒有太大的區(qū)別，整體環(huán)境都相對一般，停車難了點兒。三個區(qū)整體漲幅不是太突出，東三區(qū)靠近地鐵，可以稍微重點選擇。

3、提問：京爺您好。家里兩人工作在朝陽門和東單，周邊有哪些值得關(guān)注的自住改善盤呢？重視通勤不考慮學區(qū)，目標是1000w以下的三居。

回答：你好，現(xiàn)在整體趨勢向下，所以未來還是有不少機會的。我比較推薦四惠東恒時代二，金地名京，凱德錦繡，朝青華紡易城。這些三居都是1000出頭，未來有可能可以1000左右，可以重點關(guān)注。除了，這些，就得下一個檔次了。

4、提問：京爺您好，對于同樣價錢來說，購買回龍觀的次新二居室和舊一點的小區(qū)的三居室，哪個更容易保值，如果二居室以后有換房成本，而三居室不換房呢？

回答：僅僅是房產(chǎn)升值性來說，肯定是次新二居室強一些，原因很簡單：1、回龍觀有大量的非次新經(jīng)濟適用房，這樣使得次新盤顯得比較有稀缺性，特別是次新商品房。這個從以往的數(shù)據(jù)就可以看出：那幾個次新商品房漲得非常不錯。2、雖然很多人都希望盡量大，但是次新兩居的總價比較合適回龍觀的定位，回龍觀的人群基本上是屬于剛需上車客，兩居的功能性和總價比較符合他們有限預(yù)算下的需求。所以次新兩居的流通性非常好。不過，換房確實是有成本的，如果很快就有住不下的困擾，那選擇舊點兒的三居也是可以的。

5、提問：你好，潤澤悅溪的中高層南北和世華龍樾的中高層南北，價格相差無幾，面積潤澤悅溪能大出10平米，從板塊和發(fā)展?jié)摿ι峡?，不知道該選哪個。

回答：雖然兩個都非常不錯，但世華龍樾畢竟在海淀，而且在周圍屬于比較稀缺地存在，相對于次新扎堆的新北苑，潛力還是更大一些。

6、提問：京爺好，作為剛需房居住sfsd，預(yù)算+貸款1300w，想看看能保值的二手房和新樓盤。在東三環(huán)工作，希望樓盤在東、東北或東南?？傊ㄇ?gt;小區(qū)環(huán)境>學區(qū)。性價比越高越好。

另外請教下，凱德錦繡、和光悅府與東三金茂府分別如何？

回答：你好，不知道你想買幾居，從性價比來看，可以重點看看：a派公寓，樂成國際，富力城D區(qū)（估計兩居），首城國際，凱德錦繡，潤楓水尚，天鵝灣，望京上京新航線。凱德錦繡小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境還不錯，可以考慮考慮。1400的預(yù)算，就沒必要買和光悅府了，有些浪費。東三金茂府周圍界面還是差了不少，性價比低了一些。

7、提問：想問下朝青的朝陽園，朝陽無限和國美 ，華紡易城，羅馬嘉園，興隆家園比較如何

回答：你好，以下是我對這幾個小區(qū)的看法：

① 朝陽園，小區(qū)管理還不錯，未來交通還更方便。但是戶型比較一般，得房率低，原來這個小區(qū)比較受歡迎，慢慢就沒落一些。但總體保值還是可以的，性價比不太高倒是。

② 朝陽無限，對于剛需盤來說，品質(zhì)雖然一般，但小區(qū)內(nèi)部倒還ok，就是交通等一般，居住人群素質(zhì)雜一些，價格一直表現(xiàn)得一般。

③ 國美，次新剛需盤，流動性代表，升值性不錯的小區(qū)。缺點是亂了一些，地鐵遠點兒?？傮w來說，是個剛需不錯的選擇。

④ 華紡易城檔次明顯高一些，環(huán)境也不錯，屬于改善性價比較高的盤。

⑤ 羅馬嘉園，口碑在變差，這些年來升值性都打折扣，不過好在位置還不錯。

⑥ 興隆家園，剛需上車盤，流動性很好，未來地鐵加成，有些潛力。

總體來看，看你的預(yù)算了，預(yù)算高，選擇華紡，預(yù)算有限的話，選擇國美，性價比會高一些，升值性相對強點兒。

8、提問：提問，京爺，朝青板塊有什么推薦的小區(qū)嗎？除了炫特之外的。。首房首貸，首付130-150

回答：你好，還可以重點看看青年匯，小戶型一居室雖然朝向不好，但交通便利，配套成熟，所以一直來賣得還不錯。

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