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1、提問：京爺怎么看北京新出的這兩批地？  在價(jià)格導(dǎo)向上有什么趨勢？限競房沒有了. 單價(jià)似乎有一些上升趨勢？謝謝?

回答：你好，我個(gè)人的感覺是：1、今年供地較多，大家選擇多一些了。2、限價(jià)房逐漸消失，房價(jià)正在重塑。有少數(shù)的新盤在北京二手房漲價(jià)大背景下有些性價(jià)比，而大部分土地越來越貴，剛需上車成本越來越高。需要注意的是，未來有不少值得期待的項(xiàng)目，性價(jià)比較高。首先是樹村的幾個(gè)項(xiàng)目，有條件的還是可以重點(diǎn)考慮的。然后是北面的一些新盤，比如奧森春曉、北清云際，性價(jià)比較高，地段也好，剛需可以直接上車。新盤的土地中，可以重點(diǎn)關(guān)注永豐板塊，相比于幸福里，價(jià)格優(yōu)惠一些。還有就是海淀的北沙灘地塊。

對于北京樓市未來的走勢，目前確實(shí)有些不確定性。但即使是這種情況下，這些項(xiàng)目和地塊是非常值得考慮的。

2、提問：京爺您好，SFSD京籍，想在五環(huán)內(nèi)買一套80來平方500w以里的次新，離地鐵站近，沒有學(xué)區(qū)要求，您有推薦嗎，謝謝！

回答：你好，80來平方500w次新，如果在北面，估計(jì)是比較難找的，大部分都在五環(huán)外了。目前來看，只能盡量往其他區(qū)域?qū)ふ伊恕Ｎ医ㄗh可以尋找區(qū)域內(nèi)相對稀缺的次新盤。比如郭公莊附近的京投銀泰萬科西華府，買個(gè)兩居室，小區(qū)居住和保值性都還可以?；蛘呖梢钥纯次鬟吺吧降倪h(yuǎn)洋山水和詩景長安，這些居住和保值性都也還可以。

3、提問：京爺您好，之前有棗園尚城的房，公積金貸款幾十萬，目前價(jià)格跟買入時(shí)漲了10%左右?？紤]積分落戶需要郊區(qū)房，估計(jì)還得個(gè)五六年，是否考慮置換到別的郊區(qū)？因?yàn)楣e金貸款額度低，現(xiàn)在還貸也沒啥壓力，換房的話就是商貸款二套了。想問下，是否置換呢？有什么推薦區(qū)域呢？謝謝

回答：你好，如果追求升值性，那么置換還是有必要的。北京的非城六區(qū)外的板塊大部分價(jià)值都不大，但也有一些比較有價(jià)值的區(qū)域。其中比較典型的代表是回龍觀板塊和通州區(qū)域?；佚堄^主要是靠近上地西二旗，承接大量年輕人的外溢，而通州則是真金白銀投入的區(qū)域，是北京的未來之一。不過北京二手房有一個(gè)比較突出的特點(diǎn)：板塊內(nèi)，每個(gè)小區(qū)升值性差異很大，有領(lǐng)漲的，也有常年洼地的。如果是常年洼地的小區(qū)，咱們就不要選擇了，沒必要折騰。要選，就得選擇好板塊好小區(qū)，這樣才有換的必要。比如回龍觀大板塊，有兩種選擇，一個(gè)是第一梯隊(duì)的次新房，如金域、國風(fēng)美唐、公園悅府等，還有就是最近的新盤，如奧森春曉等。而通州，則盡量選擇運(yùn)河三角區(qū)的幾個(gè)口碑次新盤，比如運(yùn)河灣，京貿(mào)國際城等。總之，要么不換，要么就換好的。

4、提問：京爺您好，首付250左右，sfsd，在北二環(huán)上班，想買個(gè)離單位近的或是北五環(huán)的新房，想著按好轉(zhuǎn)讓置換考慮，想咨詢下您有什么推薦嗎？新房的話北清云際怎么樣呢？謝謝！

回答：你好，250萬，如果是五環(huán)里的話，可以考慮550萬左右，這種情況只能買一些老小區(qū)了。盡量在海淀購買，可以重點(diǎn)考慮沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)的小西天、牡丹園等區(qū)域購買老小區(qū)，選個(gè)兩居室。這些地方雖然學(xué)校一般，但升值性是跟著海淀盤，且跑贏北京大盤的，流動(dòng)性也不錯(cuò)。其實(shí)也可以考慮一居，比如今典花園的一居，升值性不錯(cuò)。當(dāng)然，也可以考慮朝陽安貞等地選擇，如安貞西里等管理還可以的小區(qū)，跟著大盤走是完全沒問題的。新房的話，北清云際和奧森春曉都是不錯(cuò)的選擇，性價(jià)比較高，能買到就可以。

5、提問：貢院九號這個(gè)盤如何？是否值得入手？請京爺給分析分析

回答：你好，小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，地段也好，憑著兩點(diǎn)就比較稀缺，當(dāng)然小區(qū)空間小了一些，低樓層有些遮擋，這些需要注意一下。總體來看，還是值得考慮的。

6、提問：您好，京爺!金融街工作，首房首貸，預(yù)算350w以內(nèi)，考慮剛需上車盤的話目前看了安華西里，感覺雖然房子有點(diǎn)老，但各方面還不錯(cuò)，不知道學(xué)區(qū)價(jià)值如何，是否有隱藏的坑?除此之外，還有金泰城麗灣，六里橋，草橋這幾個(gè)區(qū)域好像還成，請問京爺還有其他區(qū)域和小區(qū)推薦嗎？謝謝

回答：您好，安華西里小區(qū)，地段、交通、配套都還可以，低總價(jià)的保值性短期沒問題。其對應(yīng)的學(xué)校倒是沒啥突出的，中國教育科學(xué)院朝陽實(shí)驗(yàn)分校，相對比較一般，大家買這里都不是為了學(xué)校，學(xué)區(qū)附加值不高，不過這個(gè)小區(qū)上學(xué)倒是挺方便?？傮w而言，這個(gè)小區(qū)坑倒是不大，在老房子中屬于正常水平，剛需可以購買。金泰城麗灣，草橋，這些還是可以的，也可以看看萬年花城。

7、提問：京爺好，回龍觀風(fēng)雅園系列、云趣園系列、流行花園系列小區(qū)怎么評價(jià)，各自有哪些優(yōu)缺點(diǎn)，戶型、大小類似，總價(jià)可接受的情況下怎么取舍？謝謝

回答：1）風(fēng)雅園系列，配套一致，回龍觀西大街配套，2000經(jīng)濟(jì)適用房，戶型不大好，墻體很結(jié)實(shí)。小區(qū)環(huán)境一般。2）云趣園，經(jīng)濟(jì)適用房，2000年房子，小區(qū)墻體特別厚，很結(jié)實(shí)，在繁華的商業(yè)中，小區(qū)環(huán)境一般，戶型好多不合理。3）流星花園，環(huán)境比較好，密度比較小，得房率高，85%-90%得房率，小區(qū)樓道貼瓷磚，6層板樓帶電梯，稀缺，離地鐵近，很方便。缺點(diǎn)，車位嚴(yán)重緊缺，沒有人車分流。很少看到路?？傮w而言，我更建議流星花園。

8、提問：京爺 你好  目前看中一套匯園公寓的房子 是公司產(chǎn)權(quán)  我們也想用公司名義買  但是不清楚后續(xù)如果想把這個(gè)轉(zhuǎn)給公司股東 會(huì)不會(huì)有很高的稅費(fèi)；你覺得這一片日后升值的空間大嗎？

回答：你好，肯定會(huì)比正常的交易稅更多，所以這種購買房產(chǎn)的房子性價(jià)比不高，不是太建議這種方式來買。這個(gè)小區(qū)屬于保值還可以，但是升值并不突出。很多時(shí)候投資買房，不能僅僅看到房產(chǎn)增值部分，更應(yīng)該考慮到成本。我的建議是，用正常的方式來買正常房子，一般都不會(huì)錯(cuò)。

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